房地產

行業概述


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如果將1998 年作為中國房地產市場的起點,近20 年房地產的高速發展用強有力的事實向世界證明了市場的力量。第一個十年,依靠土地與人口紅利,住宅地產處於黃金十年,房地產標準的好模式是“高杠杆、低投入、快速周轉、滾動開發”,整體以營銷為導向。自2014年以來,中國經濟進入新常態,宏觀經濟下行,房屋價格增速逐步放緩,隨著政府對產能過剩 行業進行供給側改革,在曆史繁榮期大量開發積累的大量庫存需要逐步消化。隨著庫存量逐年上升,購房者整體趨於理性,每年十幾億平方米的銷售不再持續。當市場進入存量時代之後,以運營為導向、資源整合、精細化管理的開發模式才是下一個十年的主流。  


趨勢一:消費和技術升級促進住宅地產行業創新,房企要持續改善產品才能贏得市場。


消費升級使消費者對於消費品提出了更高要求。對於傳統商品房,更高質量、更具服務性質的社區生態營造成為未來發展的核心,智能住房、智能家居也成為業界最先端的研究和發展方向。


需求結構繼續調整,第三次人口生育高峰帶來的剛性住房需求逐漸減弱,婚房剛需下降,改善型需求將提升。二胎政策全麵放開後,二胎出生將增加改善型需求,對於三四線城市影響將高於一二線。


產品方麵,高品質、設計獨特、綠色環保等宜居產品市場空間更大。服務方麵,打造高標準社區,實現物業服務全麵升級將成房地產行業重要發展趨勢。

 

趨勢二:強者恒強下市場集中度穩步提高,房地產企業必須麵對發展、被兼並還是轉型的艱難選擇。

 

未來5年,國內房地產市場需求增速放緩,多數房企業績增速同步下降,但行業競爭格局分化依舊,強者恒強的馬太效應突出,行業集中度穩步提升。


在可以預見的將來,將會有一部分競爭力薄弱的中小型房企被迫退出市場,而實力雄厚的大型房企將受益於行業整合,無論拿地、融資土、布局,都構築了更高的安全邊界,業績有望得到進一步提升。隨著行業野蠻成長時代的結束,房地產市場進入了強者恒強的王者時代。


趨勢三:商業地產的經營模式更加多元,企業麵臨綜合經營管理能力的考驗。


傳統商場中的零售商鋪比例正在減少,取而代之的是文化類、娛樂類、體驗類、服務類等多種業態的增加。在辦公領域,聯合辦公、共創空間等新型辦公模式的出現,也要求商業地產在設計、銷售等各個階段做出相應調整。


商業地產進入開發銷售、租售並舉、持有經營並重的存量經營時代,在後期運營中,是否具備高水平的資產運營管理能力,能夠提供優質資產管理服務,成為地產租金收益和價值提升的關鍵。


趨勢四:社區商業將獲得很大的發展,為房企的商業模式創新提供了廣闊空間。

 

社區商業在我國處於起步階段,未來社區商業將成為地產發展的重要趨勢。以抓住人們品質生活需求打造社區服務體係概念,滿足社區居民購物、服務、休閑、娛樂、養老、金融服務等需求,體現集群效應,餐館、超市、娛樂、休閑等業態能夠相互融合。社區商業對房地產企業是新的發展機會,社區商業戰略規劃和運營也對房企提出了新的能力要求。

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